2022年6月底此后，部门都会涌现期房项目业主整体“断供”局面，主因正在于预售造下，部门裂荒企业产生资金滚动性题目导致期房停工或烂尾。正在对期房交付担心的心境下，消费者对购置现房项宗旨方向性加大，2022年天下商品室第发卖面积同比低浸26.8%，个中期房发卖面积同比低浸29.6%，而现房发卖面积仅微降2.3%，现房发卖面积占商品室第发卖的比重自2018年彰着回掉队涌现回升，2022年占比回升至13.9%（2010-2017年时刻，室第现房发卖面积占比遍及正在22%-23%足下，2020-2021年占比仅为10%）。

　　本年1月，天下住房和城乡修理使命集会指出“有要求的能够举行现房发卖，连续实行预售的，务必把资金囚系职守落到位，预防资金抽逃，不行涌现新的交楼危害。”估计本年试点使命将较速饱动，近期已有多地发文要试点现房发卖，这也使“预售造是否应当退出”再次成为各界热议话题。

　　回想过去，自我国预售造实行此后，商品房项目不行利市交付的题目时有产生，固然各地对开荒企业预售资金等方面举行了囚系拘束，但仍有部门购房者的权利没有统统获得保护。比拟于预售造，现房发卖更适宜群多对商品房发卖的指望。近年来，部门省市延续举行商品房现房发卖试点使命，积攒联系经历，如海南省于2020年已条件统统实行现房发卖，本年此后，已有山东、河南、安徽、四川四省提出赞成有要求的都会发展商品房现售试点。那么现阶段是否会统统作废预售轨造？住房发卖轨造他日将何如进展？本文通过梳理预售造现存的题目、比照国表里预售资金囚系计谋，对预售转向现房发卖的影响及他日进展途途举行琢磨明白。

　　上个世纪跟着经济速捷进展和社会一贯进取，住民对商品房的需求火速擢升，而我国商品房供应量急急缺乏，形成供需不服均的局面。为了普及商品房供应量，缓解企业资金压力，内地鉴戒中国香港的楼花发卖轨造，起先推出商品房预售造。

　　上世纪50年代，香港室第遍及整栋出售，成交量极低，企业资金回笼慢。开创“卖楼花”形式，提出楼房正在修成之进展行发卖，同时将每层室第按单位举行寡少发卖，该形式有利于添补住房提供的同时，亦消浸了商品房购置门槛，激动房地产行业的速捷进展。1956年香港当局出台了《预售楼花造定书》，以法令样子确认了商品房预售轨造。

　　90年代，正在我国城镇化经过初期，商品房提供涌现缺乏局面。鉴戒香港的楼花形式，我国慢慢起先预售轨造试点。1983年深圳率先起先商品房预售试点，1986年上海跟进。1994年7月宣布的《都会房地产统造法》，正式正在法令层面确认了商品房预售轨造，对商品房的预售要求、囚系作出了法则性章程，条件商品房预售所得款子，务必用于相闭的工程修理。同年11月，住修部揭橥了《都会商品房预售统造手段》（永别于2001年与2004年举行过修订），对衡宇预售举动的界说、预售要求、需求供应的证件、相应次第等举行显然条件。

　　遵循《都会商品房预售统造手段》（2004年改进版），商品房举行预售需求满意以下根本要求：

　　（3）按供应预售的商品房准备，进入开荒修理的资金到达工程修理总投资的25%以上，并曾经确定施工进度和施工交付日期；

　　（4）该当向都会、县房地产统造部分统治预售注册，得到《商品房预售许可证》。

　　正在此根柢上，区别都会对商品房预售要求树立了细则条件，如施工进度到达封顶或主体组织的肯定比例，正在满意预售要求后，开荒企业即可举行项目开盘，并开启商品房预售使命。各都会中，一二线都会预售要求遍及较高，上海、广州、深圳、厦门等都会得到预售许可证时遍及条件低楼层项目实现组织工程并封顶。

　　正在购置期房进程中，购房者的购房款由定金、首付款与按揭贷款等部门组成。项目开盘前部门购房者会被条件缴纳定金或冻资，用以锁定房源或获取扣头，开盘确定购置愿望后，两边即举行缔结合同、交纳首付款、统治按揭贷款等次第。购房者平常正在银行审批放款后的次月或依照合同条件举行还款，待至项目竣工交付后统治产权证。

　　正在预售轨造下，购房者需求先缴纳购房首付并举行按揭还款，项目完成后才干够收房，正在此进程中，对预售资金举行囚系至闭要紧。

　　期房胜利发卖后，预售资金将受到当局与银行囚系，后续依照章程延续放款。平常而言，预售资金应十足直接存入专用囚系账户举行囚系，开荒企业不得直摄取取或另设账户收存购房人的购房款。各地正在对预售资金举行全额囚系的根柢上，将资金划分为平常囚系资金和核心囚系资金。平常囚系资金指逾越核心囚系资金额度以表的囚系资金，开荒企业可按各都会章程提取，同时该当优先用于囚系项宗旨修理或开荒贷的归还。核心囚系资金平常用于确保项目工程修理进度的寻常饱动，因为《都会商品房预售统造手段》显然“商品房预售款囚系的全部手段，由房地产统造部分拟订”，以是各地域囚系办法、囚系额度、发放节点等有所区别。核心囚系资金额度真实定办法平常征求：按每平米固定本钱核算、按方案工程造价预算上浮比例、按预售款比例等；资金拨付节点则遵循各地计谋，到达相应要求时按肯定比例举行资金发放。

　　此表，部门地方当局容许房企能够用银行等金融机构开具的保函来替代等额的预售囚系资金，并条件替代后囚系账户内的余额满意章程条件。开荒企业需自行接洽同意出具保函的金融机构，并获得囚系银行的认同。同时，出具保函的金融机构因为承受相应危害，需求开荒企业具有较好的信用天禀及财政情景，或向开具保函的银行供应肯定的典质物。

　　从房地产行业进展的角度来看，预售轨造下企业资金得以速捷回笼，资金周转时光大幅缩短，项目投资节律加快鼓舞商品房供应量添补。不行抵赖的是，预售轨造鼓舞了我国房地产行业的速捷进展。正在过去20多年中，预售造治理了衡宇缺乏的联系题目，同时比拟于现房，期房以较低价值发卖也消浸了购房者的置业门槛。

　　从汗青数据看，过去20年，期房发卖平昔是商场主流，且伴跟着房企高周转、高杠杆形式的进展，期房发卖占比涌现上升趋向，现房发卖占比正在2020年降至仅有10.2%。

　　早正在2006-2008年，天下商品室第现房发卖比例曾到达30%以上，2009年降至27.1%，尔后，房企周转速率加快，2010-2016年，现房发卖比例不乱正在22%-23%足下，2017年现房发卖面积涌现回落，导致占比低浸，2018年现房占比已降至15.7%，2020、2021年占比仅为10.2%和10.4%。2022年，正在期房交付危害上升后，现房发卖占比涌现普及，终年商品室第现房发卖1.6亿平米，同比微降2.3%，而同期室第期房发卖面积大幅低浸29.6%，现房发卖占比回升至13.9%。

　　从各地现房发卖境况来看，海南省现房发卖轨造执行后，新出让土地均需现房发卖，2022年现房发卖比例亲近40%。黑龙江、天津、吉林等地域因为购房者置业心境较低，项目去化慢，不少期房项目拖成现房发卖，2022年现房发卖面积占比永别到达39%、34%、26%。青海、四川、河北等省份2022年现房发卖比例均缺乏10%。

　　预售造正在激动房地产行业速捷进展的同时也浮现出诸多缺点，比方开荒企业违规移用预售款，导致项目涌现烂尾等。因为购房款的提前支出，项目存正在的危害也转嫁给了购房者。其它，预售商品房交付准则与宣扬口径纷歧等题目也会进犯购房者合法权利。

　　我国对付现房发卖的测验由来已久，央行早正在2005年揭橥的《2004年中国房地产金融陈说》中就提出过“研讨作废衡宇预售轨造”，2010年广西省南宁市成为天下作废房地产商品房预售轨造的试点都会（计谋未能落地），尔后南京、姑苏等都会推出条件现房发卖的地块。2020年3月海南出台《闭于修筑房地产商场平保守康进展都会主体职守造的知照》，指出“新出让土地修理的商品住房实行现房发卖造”。山东也正在《山东住修奇迹进展“十四五”筹划》中显然提出，“从厉掌控新修商品房预售许可要求，渐渐普及预售要求，荧惑有要求的地方或项目实行现房发卖”。2021年此后，北京、福州、绍兴等地再次推涌现房发卖地块试点，2023年天下住房和城乡修理使命会提出“有要求的能够举行现房发卖”，河南省住房和城乡修理使命集会显然“以郑州、开封为试点，踊跃寻求预售轨造蜕变和现房发卖。”我国对付现房发卖测验从未止步，他日正在饱动房地产行业不乱进展的进程中，现房发卖试点局限希望连续增加，预售轨造的蜕变仍正在接续饱动。

　　目前国际上多个兴隆国度同样存正在预售轨造，容许商品室第正在完成前发卖。针对其危害性，各个国度均有联系计谋保护购房者权利。但因为房地产进展轨迹区别，各地预售轨造存正在较大差别。通过比照国际经历，能够看到，国内预售轨造仍有优化空间。

　　从国际经历来看，针对期房发卖，各国期房交付前的首付及部门购房资金平常由状师或第三方机构举行囚系，待项目交付后支出给开荒企业。房地产开荒企业的资金首要原因于银行的修设贷款而非住户购房款。同时，开荒进度平常会向买方状师或监视机构按期报备，使购房者充沛管任期房的修设境况、资金拨付音信等，保护期房实时交付。比拟其他国度预售造，我国正在首付保护、工程囚系等方面仍有待连续优化，同时正在购房者付款节律和按揭还款时光等方面仍有鼎新空间。

　　1．美国：开荒企业交付前无法得回预售房款，若未交付购房者可仲裁取回预付款

　　美国房地产商场对付衡宇预售举动没有法令局限，无需统治分表许可证。各州对付衡宇预售的章程有所区别，联合点是预售资金拨付机造较为庄敬，需交付后银行等金融机构才将首付和按揭贷款资金拨付给开荒企业。

　　平常来说，开荒企业修设资金大部门原因于修设贷款，修设贷款额度平常正在预估修设代价的65%-80%，开荒企业需求与贷款方联合商议工程时光方案表，修设贷款将依照修设节点举行放款。银行等贷方将对开荒企业的修设节点境况举行监视，确保衡宇寻常发卖交付，开荒商能够寻常归还贷款。

　　购房者与开荒企业确定预定意向后，平常要支出定金并缔结预售合约，显然购房款的支出时光、办法等。定金比例一样正在房价的5%足下，并正在肯定限日内可无要求返还。大无数衡宇来往正在完成后统治贷款手续，部门地域购房者前期需求支出相应首付款（一样为房价的10%-20%），该款子依照施工节点举行房款分期支出。该部门房款将被存于开荒企业的代办状师事情所认真统造的托管账户上，直至商品房正式交付，开荒企业才干得回相应款子。假如楼盘烂尾未能交付，购房者可通过申请仲裁取回，不承受负何职守与失掉。按揭贷款平常能够正在衡宇交付后举行还款，假如开荒企业与贷方有互帮干系，则能够提前敲定贷款利率，预防加息带来的息金上涨。

　　日本通过法令对商品室第的预售举动作出肯定限定，充沛阐扬金融机构的监视效率，对开荒企业期房交付危害举行防控。法令法则方面，日本1952年6月宣布第176号司法《宅地修设物来往法》，楷模土地和衡宇来往相闭事项，对来往细则、各方职守等做出条件，该法令原委一贯修订应用至今。《宅地修设物来往法》法则上阻挡许修理工程实现进展行衡宇发卖，但实现“期房定金保全法子”后容许预售（定金不逾越5%也不超1000万日元可不采用）。法子条件开荒企业正在缔结预售房的来往合同时，需求向银行等金融机构申请购房者所付定金的担保或保障，金融机构向购房者出具担保书或者保障的确保书，协帮监视开荒企业施工境况，如开荒企业涌现违约，金融机构将对购房者举行赔付。

　　举行预售来往时，开荒企业有负担向消费者表明衡宇交付应用时的注意境况，法令章程购房者支出的定金比例不得高于房价的20%，余接待至商品室第完成交付时才向开荒企业支出。一样缔结预售购房合同后，购房者即可与金融机构申请按揭贷款，但按揭放款与还款一样正在交付后起先举行，开荒企业平常正在交付后得回售房款子。该轨造对购房者的权利举行保护，避免了房地产开荒企业未能寻常执行合同而对购房者形成产业失掉。

　　英国平常通过两边状师确定来往细则，状师协帮购房者监视联系流程及订定，保护购房者联系权利。项目前期，开荒企业平常通过修设融资获取项目总本钱70%-90%的资金，金融机构遵循与开荒商商议的工程时光节点，举行资金拨付。对付预售项目，购房者确定购房意向并缔结预售合同后，一样需求支出预订金。遵循衡宇类型、位子、开荒企业及中介公司的区别，预订金金额也有所区别，平常正在衡宇总价的2%-5%。正在缔结合同的三周内，购房者需遵循订定支出首付款，平常首付比例正在10%-25%，预订金也将转入首付款内。同时，大无数开荒企业都与担保商互帮供应首付担保任职，首付将被存放正在寡少的账户中，由英国典质贷款协会承认的独立担保商以信赖办法持有并担保，担保商认真正在楼盘涌现题目时实现开荒或归还相应首付；一样担保补偿有10万英镑或10%房款孰低的上限，逾越此局限的首付将难以被补偿。

　　后续款子将以分期样子缴纳，每笔金额或许为房价的5%-10%，交付前付款比例平常为20％-45％。预售房款平常通过状师举行挪动，同时状师会对项目进度举行监视，保护购房者资金平安。正在交付前，英国章程衡宇需求原委房产公证公司的检修验收才干交付，其余55%-80%房款正在确认交付后将支出给开荒企业。按揭贷款方面，针对贷款全部细则，区别的金融机构略有区别，大无数购房者可正在交付前6个月举行按揭贷款申请，提交相应原料以及房产评估陈说，金融机构正在审核实现后向开荒企业状师账户拨发贷款资金。

　　德国正在《经纪人和房地产开荒商条例》中拟订了付款方案的相应准则，可正在当局确定的付款方案准则中挑选相应节点，将统统付款方案划分为最多7期，实现相应的项目节点，方可收取相应比例款子，保护购房者资金平安，化解能够涌现的交付危害。假如开荒商条件买方支出的款子高于法令章程的预付款，则遵循联国法院的联系裁决，原定付款方案将失效，一切房款均可正在验收后举行支出。

　　首付方面，德国没有条件最低首付比例，遵循项目及开荒企业的区别，平常首付比例正在0-30%之间。正在来往流程方面，确定购置意向后，两边平常缔结预订订定，确保不会正在商定时光内将产业供应给任何方。正在开荒企业从银行所贷的修理融资还没有统统答应、修设许可证也未十足发放的境况下，为了确保后续来往或许利市举行，购房者可先与开荒企业缔结初阶合同并举行公证，预防开荒企业将商品房发卖给其他人。正在缔结正式购置合同前，购房者即可向银行申请按揭贷款。缔结合同后，开荒商将遵循工程进度向购房者发送账单，购房者则转交账单给贷款银行，向开荒企业支出相应款子。正在工程竣工后，平常仍有10%的购房款由状师专项保管3年至5年，行为衡宇质地牵连的确保金。民法典章程购房者能够条件两边银行对开荒商声誉及工程进度供应担保，进一步消浸开荒商违约的能够性。

　　比拟预售造，现房发卖条件开荒企业正在项目完成注册后举行发卖，或许肯定水平保卫消费者的权利不受进犯，也能对高周转与高杠杆能够激发的行业危害举行肯定拘束。与此同时，从预售转向现房发卖，对开荒企业、购房者、当局、金融机构、行业等各方均将带来诸多影响。

　　对付房地产开荒企业而言，期房發賣正在滿意商品房氣象進度以及其他要求即可獲取預售許可證，而現房發賣則需求恭候完成注冊後方可發賣，項目開盤發賣時光從拿地後的數月提至數年。

　　開荒企業規劃現金流相當一部門憑借開盤後回流的預售房款，現房發賣後回款周期大幅拉長，意味著開荒企業無法告終資金速捷回籠，同時開荒貸還款也需恭候現房發賣。現房發賣形式需求企業承受更大的危害，若項目修成後發賣不足預期，前期進入資金接納及歸還貸款將面對宏偉壓力，這也將倒逼企業愈加崇敬商場供求秩序，留意拿地，科學計劃。同時，数倍于期房发卖的回款周期意味着房地产企业无法将资金再速捷进入新的项目，肖似时光内开荒的项目数目将彰着节减，企业领域增速将彰着低浸。

　　此表，现房发卖利于保护楼盘项目品德，对项目工程质地提出了更高的条件，有用避免伪善宣扬、质地瑕疵、延期交付、烂尾等危害。现房发卖愈加磨练企业的产物力，高产物力、强品牌力的企业他日进展机缘或将更大。

　　现房所见即所得更适宜购房者置业愿望，但从商场来看，因为贷款时光及发卖周期的延后，现房项目整个占用企业自有资金时光拉长，本钱普及，这就使得商场上现房发卖楼盘的价值平常高于同类型期房发卖的项目。同时，短期供应才干低浸也会对商场供求干系发作影响，进而带来价值的震荡。

　　现房发卖将促使房企留意拿地，以是部门都会的土地热度将低浸，土地成交领域也将缩量，这将直接影响地方当局财务收入，为了普及企业拿地踊跃性，地方当局需合理消浸土地价值。从踊跃的方面来看，现房发卖下，购房者的权利保护性擢升，新修室第商场联系投诉维权频次希望消浸。

　　金融机构影响：现房发卖使项目开荒贷限日拉长，后续部门发卖危害将由金融机构承受

　　正在现房发卖统统代替期房发卖后，银行所需承受的危害也相应擢升。正在期房发卖的项目中，发卖回款渐渐遮盖开荒贷及自有进入资金，使得开荒商告终现金流回正，但若项目烂尾，购房者不光无法收房，还需求连续向银行归还贷款。而现房发卖形式中，发卖回款节点大幅延后，修理阶段的开荒贷应用限日拉长，若项目修成后滞销，企业归还金融机构贷款的不确定性将彰着擢升。

　　现房发卖形式下，房地产开荒企业的高周转形式难认为继，现房发卖有帮于消浸开荒企业的资金杠杆；同时，现房发卖形式短期内节减了商场新房提供量，肯定水平上也会导致行业进展降速。此表，现房发卖将促使企业回归产物，进一步加快行业优越劣汰，促举行业更高质地进展。

　　短期内统统实行现房发卖将对商场供应才干形成影响，并对开荒商资金势力以及地产金融赞成形式提出更高的条件，目前并非全方位实行现房发卖轨造的合合时机。一是统统现房发卖将对新房供应、地方财务带来影响。此刻，商场供需境遇并未获得彰着改良，部门都会的商品房库存并不充实。正在此配景下，一朝统统实行现房发卖，正在目前库存去化实现后，房地产商场将面对肯定时光的提供断档期，形成供需组织的失衡。对付当局而言，现房发卖或导致开荒企业拿地愿望愈加低迷，导致土地成交冷漠，从而影响当局财务收入，加剧地方当局财务压力。二是现房发卖对开荒企业资金提出高条件。此刻开荒企业资金压力仍较大，规划性现金流相当一部门原因于商品房发卖回款。短期内统统作废预售造将使开荒企业资金压力进一步加重，加快企业危害映现。三是现房发卖需求银行等金融机构转动资金赞成形式。预售轨造下开荒企业应用开荒贷等融资时光较短，预售开盘后即可渐渐归还贷款，银行资金回流速率相对较速。转向现房发卖后，企业开荒贷应用时光拉长，金融机构何如更好地赐与企业资金赞成的同时，消浸自己资金危害或是他日琢磨对象。

　　预售轨造与现售轨造并非是统统对立的干系，正在向现房发卖轨造转动的进程中，预售造仍将阐扬要紧效率，过渡阶段二者之间的互相配合或将对商场发作肯定鼓舞结果。

　　对部门项目举行现房发卖试点并渐渐加大试点局限是目前向现房发卖转动进程中较为适宜的途途之一。

　　现房发卖渐渐推论前，商场根柢要求需求获得满意。一是商场处于供求根本平均或供过于求的形态，商场库存充实，正在现售局限增加的进程中不会形成商场供需失衡。二是渐渐激动开荒商符合现房发卖形式，不乱提供端预期，赐与商场充实的消化期。

　　现房发卖轨造下，相应的提供端计谋、金融端计谋需求同步跟进。正在项目试点阶段适合通过消浸地价，消浸贸易配修比例等法子，同时简化审批流程，对流程实行便捷化审批，节减企业拿地到开工所需时光，缩短项目开荒周期，消浸开荒企业资金压力，普及开荒商对现售地块的获取踊跃性；金融端琢磨合明白决资金缺口计划，有用满意开荒企业修理期的合理融资需求。

　　目前，预售轨造依旧是我国较为广大应用的房地产发卖轨造，正在仍旧目前轨造的条件下，一贯优化联系计谋和囚系亦是他日进展可选途途之一。2022年此后，各地当局已出台预售联系计谋近200条，从优化预售要求、预售资金囚系及联系预售流程等方面举行调节，激动商品房预售轨造愈加完整。

　　预售轨造带来的直接题目之一正在于交付危害，对其举行防患及化解将是完整预售轨造的要紧对象，如加紧工程进度和资金平安的把控，对购房者付款节律及按揭还款时光举行优化，对房地产开荒企业实行信用分级轨造，对存正在交付危害、伪善宣扬、质地题目等的企业普及其预售门槛，加紧资金囚系，保护购房者的合法权利。

　　整个来看，此刻，预售造仍是我国商品房发卖的绝对主流形式，短期内统统实行现房发卖对商品房商场供应才干、开荒商资金势力等均有较高的条件，需求循序渐进的饱动。从实践境况来看，较为稳妥的办法是各地因城施策，勾结表地商场供求干系、库存要求等发展试点，并一贯总结试点经历，完整联系计谋及轨造调度。正在此进程中，当局也需求一贯完整预售轨造，征求优化预售资金囚系、加紧工程进度管控、调节住民付款节律等，促举行业更高质地进展。

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